文 | 向华
数据来源 | 华润万象生活招股书
两者都是物业管理费的收取方式,但是性质上却存在本质的不同。在包干制中,物业公司向业主收取固定的物业费用,并且“自负盈亏”。而在酬金制中,物业公司的角色则更像是“经纪人”,由业主出资选择服务,公司抽取固定的佣金。而在各物业公司中,华润物业算得上是“吃力不讨好”的典型之一。
华润物业对旗下所有的物业类型,包括住宅、购物中心和写字楼等,全部采取包干制的收费方式。这并不少见,对于目前绝大部分的物业公司,90%以上均采用包干制,仅少量项目可能使用酬金制。对于住宅物业,截至2020年6月,华润仍有20%的项目在产生亏损。商业方面,购物中心和写字楼的亏损量于2020年出现明显缩减,由原先的20%和10%降至6%左右。然而,这主要是由于新冠疫情期间,部分商场和公司停业,商业的水电能源支出成本出现缩减,扭转了部分项目亏损的窘境。
包干制出现亏损的原因无谓两种,物业费定价过低,或人工及分包成本过高。物业费定价方面,华润物业承接多个国企改革项目。国企改革项目的物业大多较旧且状况不佳,过往由国企管理,物业费普遍较低。人工成本方面,作为定位于一二线高端住宅及商圈的物业公司,华润物业的人力成本常年居高难下。此外,第三方的分包费用也水涨船高,成为主要支出之一。面对持续出血的主营业务,华润物业计划采取一定措施止损。2020年下半年,针对购物中心,华润将采取酬金制的收费方式。
由包干制改为酬金制,看似简单,而实际上华润物业已经“倾尽全力”。华润物业管辖的购物中心,主要为其旗下的华润万象城及万象汇,且基本由华润置地全权控制。在此基础上,华润物业的议价能力相对较强,提升物业费也相对简单。由于住户相对分散,而中国的业委会制度也不甚成熟,与业主之间达成和平友好的协商基本是“困难重重”。在这种情况下,仅有购物中心物业改为酬金制,对收入的帮助也可能“收效甚微”。如何在确保服务质量的情况下,提高物业费水平,以及缩减人力成本,提升运营效率,是华润未来需要重点关注的问题。获取更多华润物业相关分析,大家可进入JUMP大会小程序或扫描文末图片二维码获取。
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